Zvíře v nájemním bytě: práva nájemce a povinnosti chovatele

Co říká občanský zákoník

Klíčové je ustanovení § 2258 občanského zákoníku:

„Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.“

Z toho plyne:

• Chov zvířete je právem nájemce. Pronajímatel k němu nemusí dávat souhlas.
• Hranicí jsou nepřiměřené obtíže. Pes, který celý den štěká, nebo byt plný zvířat se zápachem na chodbě může nepřiměřené obtíže působit. Kočka nebo klidný pes v běžné domácnosti obvykle ne.
• Zvýšené náklady na úklid nebo opravy společných prostor, které zvíře způsobí, platí nájemce.

Platí zákaz zvířat ve smlouvě?

U nájmu bytu k bydlení zákon chrání nájemce. Podle § 2235 se nepřihlíží k ujednáním, která zkracují práva nájemce podle ustanovení o nájmu bytu. Zákaz chovu zvířat ve smlouvě by proto právo nájemce podle § 2258 obecně omezit neměl.

Je ale potřeba vědět několik věcí:

• Ochrana se týká nájmu bytu k bydlení. Neplatí pro byty pronajaté k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.
• Pronajímatel si může vybrat, komu byt pronajme. Pokud mu o zvířeti řeknete už při prohlídce, může dát přednost jinému zájemci.
• Pokud zvíře působí nepřiměřené obtíže, může to být důvodem ke sporu, v krajním případě i k výpovědi pro hrubé porušení povinností nájemce. Rozhoduje vždy konkrétní situace.

Nejlepší je proto otevřená domluva. Řekněte pronajímateli předem, jaké zvíře máte, a nabídněte mu například fotografie, doporučení od předchozího pronajímatele nebo pojištění odpovědnosti.

Jistota a škody na bytě

Pronajímatel může požadovat peněžitou jistotu (kauci). Podle § 2254 nesmí jistota a smluvní pokuta dohromady přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Zvláštní „kauce za psa“ nad tento limit tedy zákon nedovoluje.

Za škody, které zvíře v bytě způsobí, odpovídá nájemce. Na konci nájmu se z jistoty mohou uhradit například:

• poškrábané dveře a podlahy;
• roztrhané tapety nebo potahy;
• zápach, který vyžaduje profesionální čištění;
• poškozené zárubně nebo lišty.

Před nastěhováním si pořiďte předávací protokol s fotografiemi stavu bytu. Při odchodu tak snadno doložíte, co bylo poškozené už předtím.

Společné prostory domu

Ve společných prostorách, tedy na chodbě, ve výtahu, ve sklepě a na dvoře, platí domovní řád nebo pravidla společenství vlastníků jednotek (SVJ). Mohou například stanovit:

• povinnost mít psa ve společných prostorách na vodítku;
• zákaz pouštění psů na dvůr nebo do zahrady domu;
• povinnost okamžitě uklidit nečistoty po zvířeti.

Tato pravidla mohou upravit pohyb zvířete v domě, ale nemohou nájemci zakázat chovat zvíře v jeho bytě.

Sousedé a hluk

Spory se sousedy vznikají nejčastěji kvůli štěkání, zápachu nebo nečistotě ve společných prostorách. Občanský zákoník v § 1013 zakazuje obtěžovat sousedy mimo jiné hlukem nebo pachem v míře nepřiměřené místním poměrům, a výslovně zmiňuje i vnikání zvířat.

Jak sporům předcházet:

• Pes sám doma. Pokud pes štěká nebo vyje, když jste pryč, nahrajte si ho. Často jde o separační úzkost, se kterou pomůže postupný trénink, venčení před odchodem, hračky na zabavení nebo hlídání.
• Úklid. Nečistoty po zvířeti ve společných prostorách uklízejte hned.
• Kočičí záchodek čistěte denně a podestýlku měňte pravidelně, aby se pach nešířil.
• Komunikace. Když si soused stěžuje, promluvte si s ním. Mnoho sporů se vyřeší dohodou dřív, než se dostanou k pronajímateli nebo na úřad.

Kolik zvířat je ještě v pořádku

Zákon počet zvířat v bytě neomezuje. Hranicí je opět to, zda chov nepůsobí obtíže nepřiměřené poměrům v domě, a zákon na ochranu zvířat, podle kterého musí mít každé zvíře přiměřené podmínky. Desítky koček v malém bytě se zápachem v celém domě mohou být důvodem pro zásah pronajímatele, sousedů i úřadů.

Na co nezapomenout

• Poplatek ze psa se platí obci, kde je držitel psa přihlášen k pobytu. Při stěhování do jiné obce platí nová obec od prvního dne následujícího měsíce.
• Centrální evidence psů: po přestěhování zkontrolujte, že máte v evidenci správné kontaktní údaje.
• Pojištění odpovědnosti kryje škody, které zvíře způsobí třetím osobám, třeba sousedovi. Škody na pronajatém bytě kryje jen některé pojištění, ověřte si podmínky.

Bezpečný byt pro zvíře

Nájemní byt je potřeba přizpůsobit i bezpečnosti zvířete:

• Okna a balkon. Kočky z oken a balkonů padají častěji, než si majitelé myslí, i v nižších patrech. Ochrannou síť na okno nebo balkon je ale vhodné předem probrat s pronajímatelem, protože jde o úpravu bytu.
• Kabely a nábytek. Štěňata a koťata kabely okusují. Schovejte je do lišt nebo chrániček.
• Rostliny. Některé pokojové rostliny jsou pro kočky a psy jedovaté, například lilie pro kočky.
• Úklidové prostředky a léky mějte zavřené.
• Škrabadlo pro kočku ušetří tapety, dveře i nábytek pronajímatele.

Úpravy bytu, například vrtání do zdí nebo montáž dvířek pro kočku do dveří, provádějte jen se souhlasem pronajímatele. Občanský zákoník úpravy bytu bez souhlasu pronajímatele nedovoluje.

Stěhování se zvířetem

Stěhování je pro psa i kočku stresující. Pomůže:

• přestěhovat zvíře až nakonec, nebo ho na den stěhování svěřit známým;
• připravit jednu klidnou místnost s miskami, pelíškem, záchodkem a známými věcmi;
• kočku nepouštět ven několik týdnů, dokud si nové prostředí nezvykne;
• psa venčit v novém okolí na vodítku a postupně ho seznamovat s okolím;
• aktualizovat kontakty v Centrální evidenci psů a na známce nebo štítku na obojku.

Krátkodobé ubytování

Ochrana nájemce podle § 2258 neplatí pro byty a domy pronajaté k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu. U chat, apartmánů nebo ubytování přes rezervační portály proto rozhoduje provozovatel. Před rezervací si ověřte, zda zvířata přijímá a za jakých podmínek.

Jak se domluvit s pronajímatelem

Pronajímatelé se nejčastěji obávají škod na bytě, zápachu a stížností sousedů. Obavy pomůže rozptýlit:

• předem pravdivě říct, jaké zvíře máte, jak je staré a velké;
• doporučení od předchozího pronajímatele nebo sousedů;
• doklad o očkování a kastraci, u psa i o absolvovaném výcviku;
• pojištění odpovědnosti, které kryje škody způsobené zvířetem;
• dohoda o profesionálním úklidu nebo čištění koberců při odchodu.

Dohodu si zapište do smlouvy nebo do předávacího protokolu. Předejdete tak sporům na konci nájmu.

Pes sám doma

Štěkání a vytí psa, který zůstává sám, patří k nejčastějším důvodům stížností. Pomůže:

• psa před odchodem pořádně vyvenčit a zaměstnat;
• nechat mu hračku na vylizování nebo kousání;
• prodlužovat dobu samoty postupně, od několika minut;
• nedělat z odchodu ani příchodu velkou událost;
• u výrazných potíží se poradit s veterinářem nebo trenérem, separační úzkost je dobře léčitelná.

Časté otázky

Může mi pronajímatel zakázat kočku?

Podle § 2258 občanského zákoníku má nájemce bytu k bydlení právo chovat zvíře, pokud nepůsobí nepřiměřené obtíže. Ujednání, která toto právo zkracují, zákon nebere v úvahu.

Může pronajímatel chtít vyšší kauci kvůli psovi?

Jistota a smluvní pokuta dohromady nesmějí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného, ať máte zvíře, nebo ne.

Kdo zaplatí poškrábanou podlahu?

Nájemce. Škody nad rámec běžného opotřebení může pronajímatel uhradit z jistoty nebo je po nájemci vymáhat.

Může SVJ zakázat psy v domě?

SVJ může upravit pravidla ve společných prostorách, například povinnost vodítka. Zakázat vlastníkovi nebo nájemci chovat zvíře v jeho bytě ale nemůže.

Co dělat, když soused stále stěžuje na štěkání?

Zjistěte příčinu, nejčastěji je to stres z osamění. Poraďte se s veterinářem nebo trenérem a dejte sousedovi vědět, že problém řešíte.

Mohu mít v bytě psa, i když to sousedům vadí?

Zákon chrání vaše právo chovat zvíře, pokud nepůsobí obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Samotná nechuť sousedů ke psům důvodem k zákazu není. Pokud si ale stěžují na konkrétní problém, třeba na dlouhé štěkání nebo nečistotu na chodbě, řešte ho. Při sporu by se posuzovalo, zda obtíže skutečně překračují běžnou míru.

Musím pronajímateli hlásit, že jsem si pořídil zvíře?

Zákon to výslovně nevyžaduje, ale otevřenost předchází sporům. Některé smlouvy obsahují povinnost oznamovat změny v domácnosti, přečtěte si proto svou smlouvu.

Platí pravidla i pro kočky, které chodí ven?

Ano. Kočka, která se volně pohybuje po domě nebo po zahradě, ale nesmí obtěžovat sousedy, například znečišťovat jejich pozemek. Občanský zákoník výslovně zakazuje i nepřiměřené vnikání zvířat na sousední pozemek.